Für Mieter & Vermieter
Nebenkosten verstehen: Was Vermieter umlegen dürfen – und was nicht
Die Nebenkosten sind die „zweite Miete“. Welche Kosten Vermieter auf Mieter umlegen dürfen, regelt die Betriebskostenverordnung. Wer die Liste kennt, versteht seine Abrechnung – und erkennt Fehler.
2 Min. LesezeitAktualisiert am 18. Oktober 2026Homiets Redaktion
Diese Betriebskosten sind umlagefähig
Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag die Umlage vereinbart. Die Betriebskostenverordnung nennt diese Kostenarten:
- 1.Grundsteuer
- 2.Wasserversorgung
- 3.Entwässerung (Abwasser)
- 4.Heizung
- 5.Warmwasser
- 6.Verbundene Heizungs- und Warmwasseranlagen
- 7.Aufzug
- 8.Straßenreinigung und Müllbeseitigung
- 9.Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
- 10.Gartenpflege
- 11.Beleuchtung von Gemeinschaftsflächen
- 12.Schornsteinreinigung
- 13.Sach- und Haftpflichtversicherung
- 14.Hauswart
- 15.Gemeinschafts-Antennenanlage bzw. Breitbandnetz (eingeschränkt, siehe unten)
- 16.Einrichtungen für die Wäschepflege
- 17.Sonstige Betriebskosten, wenn sie im Mietvertrag konkret benannt sind
Kabelfernsehen seit Juli 2024 nicht mehr über die Nebenkosten
Seit dem 1. Juli 2024 dürfen Kosten für den Fernsehempfang über Kabel grundsätzlich nicht mehr über die Nebenkosten abgerechnet werden. Mieter wählen ihren Anbieter seitdem selbst.
Das müssen Mieter nicht zahlen
- Verwaltungskosten, etwa für eine Hausverwaltung
- Instandhaltung und Reparaturen
- Rücklagen für spätere Sanierungen
- Bankgebühren und Kosten für Leerstand
Fristen für die Abrechnung
- 1AbrechnungszeitraumAbgerechnet wird jährlich, meist für das Kalenderjahr.
- 2Frist für den VermieterDie Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Danach kann der Vermieter in der Regel keine Nachzahlung mehr verlangen.
- 3Frist für EinwändeMieter können Einwände bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung erheben.
So prüfst du deine Abrechnung
- Stimmt der Abrechnungszeitraum, und kam die Abrechnung rechtzeitig?
- Sind nur umlagefähige Kosten enthalten?
- Ist der Verteilerschlüssel (z. B. Wohnfläche, Personen, Verbrauch) nachvollziehbar?
- Sind die Vorauszahlungen richtig abgezogen?
- Gibt es auffällige Sprünge gegenüber dem Vorjahr? Dann Belege einsehen.
Nebenkosten bei der Wohnungssuche vergleichen
Vergleiche bei Angeboten immer die Warmmiete. Ungewöhnlich niedrige Vorauszahlungen können zu hohen Nachzahlungen führen – frag nach der letzten Abrechnung.
Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick nach dem Stand vom 18. Oktober 2026 und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei konkreten Fragen helfen Mietervereine, Haus- und Grundbesitzervereine oder eine Anwältin bzw. ein Anwalt für Mietrecht.
Häufige Fragen
Welche Nebenkosten darf der Vermieter umlegen?
Die in der Betriebskostenverordnung genannten Kosten wie Grundsteuer, Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Hausreinigung, Gartenpflege, Versicherungen und Hauswart – sofern der Mietvertrag die Umlage vorsieht.
Bis wann muss die Nebenkostenabrechnung kommen?
Spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Kommt sie später, kann der Vermieter in der Regel keine Nachzahlung mehr fordern.
Muss ich die Hausverwaltung über die Nebenkosten bezahlen?
Nein. Verwaltungskosten sind keine umlagefähigen Betriebskosten.